房地合一稅【自用住宅優惠】

自用住宅優惠─減免

自用住宅優惠─重購退稅

 

舉例說明[1]：

一、自用住宅定義：

（一）   個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並連續居住滿6年。

（二）   交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）   個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

若是「成年子女」設戶籍，並不符合自用住宅規定。

二、重購退稅如何計算？

無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋的時間（以登記日為準）差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。 而新、舊制的重購退稅規定的差異包括：

（一）   舊制：依照《所得稅法》第17條之2，出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額，所繳納的財產交易所得併入綜合所得稅額，可申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。

（二）   新制：依據《所得稅法》第14條之8，個人出售並重購自住房屋、土地，可申請按重購價額占出售價額的比例，退還繳納的稅額。

國稅局舉例符合自用條件的住宅案例：

1.       小明在2011年購入A屋，2015年為了換屋而購入B屋，並在2016年將A屋賣掉。

(1)   A屋是在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，應適用舊制。

(2)   應按舊制規定辦理重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋則不能退稅）。

2.       小華在2015年購入C屋，2016年出售C屋，並同時購入D屋。

(1)   C屋在2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內，應適用新制。

(2)   並按新制重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅）。

三、若申請重購退稅，但5年內改作其他用途或再行移轉，是否得補稅？

相較舊制，新制另訂有「重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額」的規定。 以自用住宅舉例來說，

1.       小張於2016年購入A屋，2017年出售A屋，繳納新制所得稅50萬元。

2.       小張又於2018年購入B屋且價值高過A屋，申請重購自用住宅退稅50萬元。

3.       小張在2020年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。

4.       小張再於2021年購入C屋且價值高於B屋，應以前次出售B屋而繳納的新制為準，即申請退稅100萬元。 

房地合一所得稅制規定─課稅方式及盈虧互抵

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[1]原文網址: 4大常見房地合一問題　國稅局親自解釋 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/171490100869.html