租賃所得

自98年度起，個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人，如符合要件者，要課徵營業稅

南區國稅局局長邱政茂表示，個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人，如有下列情形之一者，自98年1月1日起，應辦理營業登記，課徵營業稅：

一、 設有固定營業場所(含設置有形之營業場所或設置網站)。
二、 具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。
三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

邱局長說明，按所得稅法第14條規定，凡以財產出租之租金所得，應併入綜合所得課稅，但近年來，許多民眾將自有建物或購地建屋出租，甚至承租他人建物再予出租，尤其是在大專院校旁，少則十幾間，多則上百間，出租房屋所得之租金收入十分可觀，與一般家庭將餘屋出租的性質有相當大的差別，此種出租大量房屋之行為有無加值型及非加值型營業稅法所稱之銷售行為應課徵營業稅，產生許多爭議。該局曾多次查核類此案件，惟囿於先前法令並無相關規定來據以認定房東究應課徵綜合所得稅或應辦理營業登記課徵營業稅，致徵納雙方爭議不斷。對此，財政部已於97年11月5日發布相關令釋，明確規範相關作業準則，並自98年度開始執行。

邱局長最後提醒納稅義務人，從98年1月1日起，個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人者，如符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」或僱用人員協助處理房屋出租事宜等三種情形之一者，不可以再申報個人租賃所得，一定要記得辦理營業登記，並按期申報營業稅，以免遭受處罰。

扣繳義務人於給付所得時，未依規定扣繳稅款，即使所得人已申報繳稅，扣繳義務人仍會受罰


王先生來電詢問：他承租房屋營業（每月租金5萬元），已依法開立扣繳憑單給出租人，僅於給付所得時未扣繳10﹪稅款，但出租人已將此項所得申報繳稅，國家稅收並沒損失，為何仍對其裁處罰鍰？


南區國稅局表示，承租人（即扣繳義務人）每次給付租金與出租人時，如扣繳稅額超過新臺幣2,000元，即應辦理扣繳，並應於每月10日前將上1月所扣稅款向國庫繳清，否則，稽徵機關將限期責令扣繳義務人補繳應扣未扣或短扣之稅款及補報扣繳憑單，並按應扣未扣或短扣之稅額處1倍之罰鍰；其未於限期內補繳應扣未扣或短扣之稅款，或不按實補報扣繳憑單者，應按應扣未扣或短扣之稅額處3倍之罰鍰。不過如果扣繳義務人給付所得時，未依法扣繳稅款，經稽徵機關查明所得人確已將此項應扣繳稅款之所得，合併其取得年度之綜合所得申報繳稅者，得免再責令扣繳義務人補繳，惟仍應依法送罰，按應扣未扣或短扣之稅額處1倍之罰鍰。

因此，本件王先生每月給付租金與出租人時，依規定應扣繳稅款5,000元，並應於次月10日前將此扣繳稅款向國庫繳清。王先生違反該項規定，縱使出租人已將租賃所得合併其取得年度之綜合所得申報繳稅，王先生仍不能免除罰責。

南區國稅局呼籲，扣繳義務人於給付所得時，應確實依規定扣繳稅款並辦理申報，避免因一時之疏忽受罰而懊惱不已。

承租房屋為數人共有，如何填報各類所得扣免繳憑單？


財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局表示，邇來有扣繳義務人來電詢問，承租房屋為數人共有，如何填報各類所得扣免繳憑單？


該分局說明，扣繳義務人承租共有物，應按各共有人應有部分之租金分別開立扣免繳憑單，俾供各共有人按其應有租金申報繳納綜合所得稅。舉例來說，甲、乙、丙三人共有房屋一棟，甲君持分二分之一，乙、丙君各持分四分之一，96年1月1日由甲出面出租給A公司，每月租金20萬元，並按10%扣繳稅款2萬元，A公司開立96年度租賃所得扣免繳憑單時，應按甲、乙、丙三人之持分分別填發扣繳憑單，甲君租金收入給付總額120萬元，扣繳稅額12萬元，乙、丙二人租金收入給付總額各為60萬元，扣繳稅額6萬元。惟A公司將租金收入全部以甲君為所得人。甲君亦據以申報96年度綜合所得稅租金收入240萬元，扣繳稅額24萬元，乙、丙兩君則未申報應有部分之租金收入。案經稽徵機關依據乙、丙兩君之持分比例予以核定租賃所得，為此，扣繳單位須重新更正扣免繳憑單，稽徵機關須重新更正核定甲君之租賃所得。

該分局呼籲，承租共有物之扣繳義務人，於申報租賃所得扣免繳憑單時，應按各共有人之應有部分分別開立租賃所得扣免繳憑單，以免後續查對更正之困擾。

承租人倒閉或他遷不明，出租人（房東）無法取得租賃所得扣繳憑單時，可代為補報扣繳憑單


財政部臺灣省北區國稅局表示，承租人倒閉或他遷不明，出租人（房東）無法取得租賃所得扣繳憑單時，可代為補報扣繳憑單。


該局說明，公司行號或機關團體承租房屋給付的租金，已依法扣繳所得稅款後，在年度中倒閉或他遷不明，以致房東無法取得租賃所得扣繳憑單時，可由出租人（房東）代替承租人補行填報各類所得資料申報書和扣繳憑單，並由其在各類所得資料申報書的申報單位簽章處和扣繳憑單備註欄，簽名蓋章並註明原因，聲明願負法律責任後，憑此項補報扣繳憑單的證明聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，已經扣繳的稅款可以抵繳結算申報應納稅款或退稅，此種補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。

該局呼籲，出租人（房東）如發生承租人倒閉或他遷不明情事者，可依上揭規定代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單，向國稅局辦理申報，以維自身權益。

納稅義務人將財產出租，縱已依約定租金如數申報，倘該約定租金低於當地一般租金標準時，稽徵機關將依法調整該項租賃收入


財政部臺灣省南區國稅局表示，轄內納稅義務人林君93年度綜合所得稅結算申報，列報其所有臺南市中西區房屋供○○旅店營業使用之租賃收入300,000元，租賃所得171,000元，該局以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金標準核算租賃收入1,300,500元，減除43%必要損耗及費用暨申報數，調增租賃所得570,285元。


林君不服，主張系爭房屋原係空屋，一切設備費用均由承租人支付，為鼓勵承租人使用並帶動地段繁榮，每月乃以25,000元出租，並據實申報租賃所得，不服調增租賃所得為由，資為爭議。案經復查、訴願均遭駁回，林君仍不服，提起行政訴訟，經高雄高等行政法院判決林君敗訴。

高雄高等行政法院判決指出，所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，係對納稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。該條文立法本旨，乃基於核實課稅原則，為防免租賃雙方勾結，藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設，因此只要符合上開條文之構成要件事實，稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，當事人約定之租金，縱使顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關仍得將出租人之租金收入調整至一般租金標準，無須證明租金收入數額是否確如調整數額，乃判決林君敗訴。

個人出租土地及房屋之所得如何課徵綜合所得稅


財政部臺灣省北區國稅局表示，日前接獲民眾詢問電話，個人出租土地及房屋應否申報綜合所得稅？


該局說明，出租土地和房屋的所得屬於租賃所得，要課徵綜合所得稅，分下面3點來說明：
1. 土地租賃所得的計算，是以全年租金收入，減除該出租土地當年度繳納的地價稅後之餘額為所得額，申報綜合所得稅。
2. 房屋租賃所得的計算，是以全年租金收入，減除必要損耗及費用後的餘額為所得額；而必要損耗和費用是指出租房屋的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租房屋為保險標的物所投保的保險費和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等。納稅義務人如果不能舉證上述損耗及費用數額申報扣除，則可選用財政部核定的必要損耗及費用標準（租金收入之43%）計算。
3. 出租土地、房屋，如果有收取押金或任何類似押金款項，都應該把這筆款項按臺灣郵政股份有限公司一年期定期儲金利率，計算租賃收入。96年度以年息2.175%計算。